鄭州律師

近年來，物業費一直是個熱門話題，物業服務好了業主開開心心去交物業費，物業服務不好業主又不甘心去交物業費，那物業費的繳納依據是什么呢？本文是錦盾律所整理的有關業主和物業沒有簽合同但仍需要繳納物業費情況的解答。怎么樣才能讓業主、物業服務公司合理、合法地化解矛盾？一起來聽聽錦盾-鄭州律師事務所的建議。

以下三種情況，即使業主沒有物業簽訂合同，也需要繳納物業費：

1.形成了事實上的物業管理關系。事實上的物業管理關系是指業主和物業公司沒有簽訂物業合同，但物業公司實際上已經提供了物業服務。業主也享受了物業服務。

2.如果說開發單位和物業公司簽訂了前期的物業服務合同業主入住之后，這個物業服務合同是可以約束到廣大業主的。業主仍需要繳納物業費。

3.小區內成立了業主委員會，業主委員會與業主大會選聘的物業企業簽訂了合同，這種合同對小區內的業主也是具有約束力的，業主也應當繳納物業費。

上述三種情形，確實均沒有與業主自身簽訂過物業服務合同，依然要繳納物業費。

錦盾律師解讀：

最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”

浙江省高級人民法院民一庭《關于審理物業服務合同糾紛案件適用法律若干問題的意見（試行）》第十五條：“物業服務合同期限屆滿后未續簽，物業服務人繼續提供物業服務，且業主委員會不能證明已明確拒絕接受服務的，應當認定構成事實物業服務合同關系，雙方權利義務可參照原物業服務合同確定”。

可見，不論業主本人是否與物業服務公司簽訂了合同，只要建設單位、業主委員會與物業服務公司簽了合同，甚至原物業服務合同到期后幾方之間均未再另行簽訂合同，但物業服務公司已提供了事實上的物業服務的，業主就應該交納物業費。

如業主對開發商選定的物業公司不滿，可成立業主委員會后另行選聘。

當然，根據國家發改委《物業服務收費管理辦法》第十六條的規定，納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。也就是說未向業主交付的物業，物業公司沒有權利向業主主張物業費。

綜上，業主如因上述理由而采取拒交物業費的做法是不明智的，不僅影響物業服務公司的積極性和正常的運營，逐漸導致物業服務質量下降、其他已交費業主權益受損的連鎖反應，而且，很有可能會被物業服務公司起訴，給自己增加訴累，如最終判決應交納物業費而拒不履行的，還會承擔被法院強制執行時帶來的不必要的信譽損失（如采取查封、凍結被執行人財產、限制高消費、納入失信人員名單、司法拘留等措施）。

因此，錦盾律師建議，業主、業委會和物業服務公司，在面對物業費交納問題時，均應理性處理，業主需分清合理維權的界限，及時交納應交的費用；物業公司需加強服務管理，注意催收方法；業委會需對業主的認識進行引導，同時加強物業服務的監督。只有各方互相配合，減少糾紛，才能共建和諧小區，如果您還有其他的問題可以撥打錦盾咨詢電話，我們會有專業律師為您解答。

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